Odpovědnost za škodu způsobenou stavební činností na sousední nemovitosti
Popraskané kachličky nebo klesající strop při rekonstrukci sousední bytové jednotky. Stavba podzemních garáží nebo bytového domu, která naruší statiku vedlejšího domu. Terénní úpravy na pozemku, které změní odtok dešťové vody a způsobí zatékání do suterénu sousedního domu.
Podobné situace nejsou výjimečné a mohou mít pro vlastníky sousedních nemovitostí velmi nepříjemné důsledky. Pro všechny tyto případy přitom platí, že vznikne-li v jejich důsledku na sousední nemovitosti škoda, může se poškozený vlastník domáhat její náhrady podle § 2926 občanského zákoníku – a to i tehdy, jsou-li stavební práce prováděny legálně, v souladu se stavebním povolením a odborně.
Poškozený se přitom nemusí zabývat tím, kdo konkrétně chybu udělal, zda měl někdo pojištění nebo jestli bylo možné škodě zabránit – zákon mu poskytuje silnou ochranu. V tomto článku se podíváme na to, kdo za škodu na sousední nemovitosti odpovídá, za jakých podmínek a jakým způsobem se lze domáhat náhrady.
Kdo odpovídá za škodu způsobenou stavební činností?
Podle § 2926 občanského zákoníku nahradí škodu ten, kdo, byť oprávněně, provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nebo jimiž se držba nemovité věci znemožní nebo podstatně ztíží. Zákon zde výslovně rozlišuje mezi tím, kdo práce provádí, a tím, kdo je zajišťuje – obě tyto osoby přitom podřizuje stejnému režimu odpovědnosti.
V praxi to znamená, že odpovědnost za škodu může nést nejen stavební firma, která na místě fyzicky staví, ale i developer či investor, který výstavbu organizuje a financuje. Výrazem "provádění prací" se rozumí samotné fyzické činnosti – např. výkopy, bourání, betonování. Naproti tomu "zajištěním prací" zákon míní organizační a ekonomické zabezpečení stavební činnosti: uzavření smluv, zajištění financování, technického dozoru, povolení, projektové dokumentace atd.
V modelové situaci, kdy developer najme stavební firmu, by odpovídal developer jako osoba zajišťující práce a stavební firma jako osoba provádějící práce. Oba subjekty podle zákona nesou v souladu s § 2915 solidární odpovědnost za případnou škodu způsobenou sousedovi – a to i v případě, že činnost byla prováděna zcela v souladu s právními předpisy. Odpovědnost podle § 2926 je totiž objektivní – neváže se na zavinění ani na protiprávnost jednání. Není tedy rozhodné, zda dotčená osoba porušila nějakou právní povinnost nebo zda mohla škodě zabránit. Rozhodné je pouze to, že na sousední nemovitosti vznikla škoda v důsledku provádění stavebních prací.
Nejvyšší soud tuto interpretaci potvrdil např. v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 3704/2021, v němž konstatoval, že odpovědnost podle § 2926 vzniká i tehdy, byla-li stavební činnost prováděna řádně a se všemi potřebnými povoleními. Soud také výslovně odmítnul, že by se této odpovědnosti dalo zprostit liberací.
Není přitom rozhodné, zda se škoda objevila bezprostředně v průběhu prací, nebo až s časovým odstupem – i v takovém případě je odpovědnost podle § 2926 dána, pokud mezi činností a škodou existuje příčinná souvislost. Nejvyšší soud k tomu v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 233/2022 výslovně uvedl, že ustanovení dopadá i na situace, kdy se škoda projeví až později – typicky například postupným sesedáním terénu a následným poškozením konstrukce sousední budovy.
Z pohledu vlastníka poškozené nemovitosti je podstatné, že zákon přiznává nárok na náhradu bez ohledu na to, kdo konkrétně škodu způsobil – důležité je, že škoda vznikla v souvislosti s pracemi, které byly na sousedním pozemku buď prováděny, nebo zajišťovány. Pokud developer tvrdí, že škodu způsobila stavební firma, a stavební firma zase ukazuje na developera, je to pro poškozeného právně bez významu. Oba mají vůči němu solidární odpovědnost a může požadovat náhradu po kterémkoli z nich v plném rozsahu.
Odpovědnost projektanta
Vedle developera a stavební firmy může za určitých okolností nést odpovědnost za škodu způsobenou stavební činností i projektant. Tato odpovědnost však není založena na § 2926 občanského zákoníku, nýbrž na obecných pravidlech o náhradě škody. Odpovědnost projektanta tedy vyžaduje prokázání porušení právní povinnosti, typicky nedodržení odborné péče při vyhotovení projektové dokumentace (na rozdíl od odpovědnosti podle § 2926, kde dodržení odborné péče nehraje roli).
Z pohledu vlastníka poškozené nemovitosti je ale důležité něco jiného: jestliže developer nebo stavební firma tvrdí, že chyba byla v projektu, nemá to na jejich odpovědnost žádný vliv. Odpovídají podle § 2926 samostatně, bez ohledu na to, kdo v jejich dodavatelském řetězci případně pochybil. Odpovědnost projektanta může být relevantní až následně, při regresním vyrovnání mezi odpovědnými osobami. Pro poškozeného ale zůstává přímým dlužníkem ten, kdo práce prováděl nebo zajišťoval – ne ten, kdo je špatně naplánoval.
Role pojišťovny
V praxi se často stává, že developer nebo stavební firma sice formálně odpovědnost uznají, ale odkázání na pojistné plnění odkládají řešení celé věci. Poškozenému tvrdí, že musí počkat, jak dopadne likvidace škody u pojišťovny. Někdy argumentují výlukami z pojistného krytí, jindy zpětně zpochybňují existenci platné pojistky.
Z právního hlediska je ale postoj poškozeného jednoznačný: to, zda má odpovědná osoba sjednáno pojištění, a jaké jsou jeho podmínky, je její interní věc. Odpovědnost vůči poškozenému podle § 2926 tím nijak nezaniká, není ani omezena a její dovození není odvislá na vyřešení pojistné události. Poškozený má právo požadovat náhradu škody přímo od developera nebo zhotovitele, a to bez ohledu na to, zda a kdy jim pojišťovna plnění poskytne.
Co musí poškozený prokázat?
Přestože odpovědnost podle § 2926 je objektivní a bez možnosti liberace, na straně poškozeného zůstává povinnost prokázat příčinnou souvislost mezi stavební činností a vznikem škody. Není tedy automatické, že každá škoda na sousední nemovitosti vzniklá v době výstavby bude odškodněna. Je třeba doložit, že škoda byla výsledkem konkrétních činností, například výkopů, bourání, manipulace s těžkou technikou nebo jiného zásahu souvisejícího s výstavbou.
Jak už bylo uvedeno výše, není nutné, aby se škoda projevila ihned. Ustanovení § 2926 dopadá i na případy, kdy se škoda projeví s časovým odstupem – například v podobě postupného sesedání půdy, narušení základů nebo později zjištěného statického defektu. Klíčové je, že příčinou je stavební činnost, i když k následku dojde později.
Důkazy mohou mít různou formu – stavební deníky, odborné znalecké posudky, fotografická dokumentace, výpovědi sousedů. Zákon ani soudy nevyžadují naprostou jistotu, ale dostatečně přesvědčivý závěr, že mezi stavební činností a vznikem škody existuje přímá faktická souvislost.
Závěr
Ustanovení § 2926 občanského zákoníku slouží k ochraně vlastníků nemovitostí před škodami způsobenými stavební činností. Výklad, který k němu zaujaly soudy, je spíše ve prospěch poškozených. Odpovědnost za škodu nese každý, kdo stavební práce provádí nebo zajišťuje, a to i tehdy, jsou-li práce prováděny legálně, odborně a s povolením. Není přitom rozhodné, zda škoda vznikne okamžitě, nebo až s časovým odstupem, ani to, zda odpovědná osoba má uzavřené pojištění nebo zda jí projektant dodal vadnou dokumentaci.
Poškozený se může domáhat náhrady po kterémkoli ze škůdců, není jeho povinností rozplétat, kdo udělal chybu nebo kdo si co slíbil. Jestliže developer ukáže na stavební firmu, ta na projektanta, a všichni na pojišťovnu, pro poškozeného to nemá žádný praktický význam. Jejich vzájemné vyrovnání je čistě jejich interní záležitostí. Poškozený má ze zákona právo na náhradu – a měl by se jí bez váhání domáhat.
Článek byl publikován na webu Právníprostor.cz